🏢 SCPI : l'immo sans les tracas de l'immo ?
Hello à toi et bienvenue dans cette 8ème édition de Fathi t’explique !
Dans l’édition précédente, je suis revenu sur l’immobilier locatif à travers le statut de loueur meublé non professionnel. Dans ce cas, tu es propriétaire du bien et tu dois gérer le va-et-vient des locataires.
Si tu préfères te passer de cette gestion qui est parfois difficile voire pénible, il existe une solution qui est particulièrement prisée : la SCPI.
La Société Civile de Placement Immobilier fait partie de ce qu’on appelle la pierre papier. Ton investissement se fait sous la forme de papiers (parts) investis dans de l’immo (pierre). C’est une manière indirecte d’en détenir dans ton patrimoine.
Pourquoi, comment, les avantages mais aussi les risques d’investir en SCPI … je te dis tout dans cette édition :
Les caractéristiques principales (les + et les -)
Qu’est ce que ça rapporte ?
Le choix à faire
⏳ Temps de lecture : 5 min
1/ Les caractéristiques principales ⚙️
Investir en SCPI c’est confier ton argent à une société de gestion qui va utiliser ton capital (et celui d’autres investisseurs) pour acheter des biens et les mettre en location par la suite. En échange, tu détiens des parts de cette SCPI et on te verse un revenu. C’est une des solutions phares pour se créer une rentrée d’argent complémentaire.
La SCPI va souvent se focaliser sur des biens réservés aux pros :
Des bureaux, commerces, entrepôts etc
C’est un premier point fort car l’immo pour les pro n’est pas accessible pour un particulier, comme toi et moi. Autre avantage :
Un ticket d’entrée faible : quelques centaines d’euros
Les risques sont réduits car la SCPI investit dans plusieurs dizaines de biens. Enfin, cerise sur le gâteau, la SCPI s’occupe de tout :
La gestion locative est déléguée, pas de tracas, zéro blabla
Intéressant ? Pour un avis exhaustif, regarde aussi les contraintes d'une SCPIUne SCPI n’est pas “liquide”
En clair, tu n’achètes pas une part de SCPI pour la vendre le jour même. Selon les SCPI, les délais pour récupérer son argent peuvent varier entre quelques semaines et quelques mois.
Rappel : un placement en SCPI doit se faire sur minimum de 8 ans.
Les SCPI sont très gourmandes en frais
Les frais d’acquisition : entre 6% et 10%. Ils couvrent la recherche de bien par la SCPI et rémunèrent également les différents intermédiaires. Grosso modo, c’est un peu un cumulé des frais d’agence et des frais de notaire quand tu achètes un bien traditionnel. Ces frais sont souvent prélevés à la revente.
Les frais de gestion : entre 8 et 12% par an. Ils servent à la gestion des locataires, à payer les frais de travaux d’entretien et de rénovation mais aussi les charges, taxes etc. Ils sont déduits des loyers perçus.
Attention, certaines SCPI affichent des frais d'acquisition à 0% mais se rattrapent sur les autres types de frais ...2/ Combien ça rapporte ? 🤑
Le rendement annuel moyen d’une SCPI varie entre 3 et 7%.
Les rendements sont nets de frais de gestion mais sont bruts de fiscalité. La différence est importante.
La SCPI est un produit financier et si tu ne le sais pas déjà, toute plus-value ou revenu tiré d’un placement est taxé. Les revenus d’SCPI n’y échappent pas.
Partage cette édition à ta famille, tes amis, tes collègues ;)
Le montant prélevé dépendra de l’enveloppe dans laquelle est logée la SCPI :
Détenue en direct (hors assurance-vie)
Dans ce cas, les revenus sont considérés comme des revenus fonciers. Ils seront imposés à hauteur de ton taux marginal d’imposition (à ne pas confondre avec ton taux moyen). Il oscille entre 0 et 45%. A cela s’ajoute les prélèvements sociaux fixés à 17,2% (PS).
Revenu versé par ta SCPI détenue en direct : 5 000€
TMI = 30%
Calcul du montant de l'impôt :
5 000 * (30% + 17,2%)
=
5 000 * 47,2%
=
2 420€Au sein d’une Assurance-vie (AVie)
Pour un investissement de moins de 8 ans, la taxe à la sortie sera égale à 30% (17,2% au titre des PS + 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu).
Au-delà des 8 ans, tu pourras bénéficier de l’avantage fiscal de l’assurance-vie. Les 12,8% se transforment en 7,5% et ne sont pas appliqués aux premiers 4 600€ (abattement annuel). Les 17,2% restent en vigueur dès le premier euro de gain.
Revenu versé par ta SCPI en AVie (+8 ans) : 5 000€
Calcul du montant de l'impôt :
(5 000 * 17,2%) = 860
+
(5 000 - 4 600) * 7,5% = 30
=
890€
La différence est conséquente avec d’un côté 890€ d’impôts lorsque détenue en AVie versus près de 2 420€ lorsque détenue en direct. Enfin, la rentabilité de ton placement en SCPI dépend du rendement annuel mais aussi du prix de la part que tu détiens. Il peut augmenter comme baisser.
L’évolution dépendra d’une expertise annuelle du parc immobilier de la SCPI, effectuée par des experts immobiliers indépendants.
3/ Le choix à faire : SCPI en direct ou en AVie ? 🎯
Côté fiscalité, l’assurance-vie est beaucoup plus avantageuse qu’une détention en direct. Il n’y a pas photo.
Autre avantage pour l’AVie, un délai de jouissance raccourci à 1 mois. Il s’agit d’une période pendant laquelle tu ne touches pas tes loyers. Hors assurance-vie, ce délai peut atteindre les 6 mois.
Enfin, dernier point fort pour l’AVie : la liquidité. L’assureur la garantit, ce qui facilite énormément la vente d’une part d’SCPI.
Cela dit, la SCPI en assurance-vie a des contraintes supplémentaires :
Des frais de contrat (~ 1% par an) qui viennent s’ajouter à tous les autres frais
L’assureur peut prendre une partie (jusque 15%) des loyers distribués
Un choix restreint de SCPI
A contrario, hors assurance-vie, tu peux :
Acheter ta SCPI par crédit immobilier et bénéficier ainsi de l’effet de levier
Déduire des revenus perçus, les intérêts et assurances liés à ton emprunt
Démembrer ton achat (nue propriété / usufruit)
Accéder à un large choix d’SCPI (plus de 200)
Le monde de la SCPI est vaste : démembrement, SCPI Fiscale, SCPI de plus value, SCPI internationale etc Autant de spécificités sur lesquelles je ne reviens pas dans cette édition. Dans une prochaine peut-être ? l'avenir nous le dira 😉 En résumé :
Les SCPI permettent de diversifier ton patrimoine avec de l’immo papier
Elles privilégient les biens “pros” et sont accessibles à l’épargnant lambda
Attention à la fiscalité sur les rendements annuels affichés par les SCPI
L’AVie parait plus avantageuse sauf si tu décides d’acheter ta SCPI à crédit
Fais appel à un (bon) conseiller pour te guider
C’est tout pour cette 8ème édition de Fathi t’explique. Je te donne rdv pour la prochaine édition dans 15 jours.
Si tu as aimé → like : ça me donne de la force !
Pose tes questions en commentaire.
Fathi 🤍
PS1 : Abonne toi si ce n’est pas déjà fait 😉
PS2 : Partage cette newsletter à ceux à qui tu veux du bien 😅
🚨 Avertissement 1 : je t’apporte de l’information et non pas du conseil :) Les informations publiées sur cette newsletter ne constituent pas et ne doivent en aucun cas être considérées comme un conseil d'investissement, un conseil juridique, fiscal ou de toute autre nature. Charge à toi de mener tes propres investigations ou de recueillir l'avis de professionnels (conseiller financier ou fiscaliste) avant toute décision d'investissement et ce, en lien avec ta situation juridique, financière ou fiscale.🚨 Avertissement 2 : cette newsletter reflète mes opinions personnelles et n’est en aucun cas liée ou ne représente mon activité professionnelle.