🏘️ L.M.N.P : le bon filon ?

Mar 29, 2023

Hello à toi et bienvenue dans cette 7ème édition de Fathi t’explique !

Aujourd’hui, je me penche sur l’un des investissements préférés des français : l’immobilier. Au-delà de l’achat de sa résidence principale qui reste une première étape pour beaucoup, acheter dans l’objectif de louer est une solution phare pour se créer des revenus complémentaires.

Cependant, ces revenus locatifs peuvent être fortement imposés à hauteur du taux marginal d’imposition (TMI*) auquel s’ajoute 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Si ton TMI est de 30%, quasi la moitié (30% + 17,2% = 47,2%) de tes revenus locatifs iront à l’Etat.

*Le TMI correspond au taux d'imposition sur la dernière tranche de ton revenu. 
Si tu gagnes 35 000€, tu te situes dans la tranche à 30% : 

Entre 0 et 10 777€ : 0 %
Entre 10 226 et 27 478€ : 11 %
Entre 27 478 et 78 570€ : 30 %
Entre 78 570 et 168 994€ : 41 %
À partir de 168 994€ : 45 %

Heureusement, il existe des solutions afin d’alléger cette taxe. L’une de ces solutions est celle du : loueur meublé non professionnel ou LMNP.

Je te dis tout dans cette édition :

Les caractéristiques principales
Les avantages fiscaux
Les choix à faire

⏳ Temps de lecture : 5 min

1/ Les caractéristiques principales ⚙️

Si l’on coupe en 2 la dénomination du statut LMNP, on a d’un côté “Location Meublée”, et de l’autre “Non Professionnel”.

C’est quoi une location meublée ?

C’est aménager ton bien avec une liste d’équipements définis par la loi :

Un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur
Une plaque de cuisson, du matériel de cuisine, de la vaisselle 
Une table et des sièges
De la literie, des rideaux ou volets
Des rangements, des luminaires
Du matériel d'entretien

Un bien meublé, c’est également des conditions particulières sur la durée du bail, du préavis etc. Elles sont bien différentes de celles appliquées aux locations nues/vides :

C’est quoi être un “non professionnel” ?

C’est respecter l’un de ces 2 critères :

Les recettes (loyers charges comprises) sont inférieures à 23 000€
Les recettes ne dépassent pas le montant des autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal

Si tu dépasses les 2 limites, tu bascules en professionnel.

2/ Les avantages fiscaux 💸

Il existe 2 régimes de fiscalité en LMNP : le micro-BIC et le réel. Le premier est assez simple, le deuxième est plus complexe mais souvent plus avantageux.

Le micro-BIC

L’avantage de ce régime est l’abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers CC perçus dans l’année. En clair, les impôts seront calculés sur la moitié de tes recettes.

📝 Exemple : tu as reçu 10 000€ de loyers en 2022, la base de calcul pour les impôts sera égale à la moitié de cette somme, 5 000€. Le calcul des taxes :

5 000€ x (TMI + 17,2%).

Si ton TMI est de 30%, ça donne 5 000€ x (30% + 17,2%) = 5 000€ x 47,2% = 2 360€

Plutôt salée comme note. Elle reste inférieure à celle d’une location nue classique, qui elle ne bénéficie pas de l’abattement à 50%.

Attention, tes recettes doivent être inférieures à 72 600€ par an dans le micro-BIC. Dans le cas contraire, tu seras obligé de basculer vers la fiscalité au réel.

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Le réel

Le concept du “réel ” est de déduire les sorties d’argent (charges + amortissement) liées à la location de ton bien. Je t’explique !

Les charges que tu vas pouvoir déduire :

– Les intérêts d’emprunts de ton prêt  
– L’assurance habitation propriétaire non occupant 
– La taxe foncière (hors ordures ménagères) 
– L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires 
– Les frais liés à la comptabilité  
– Certains types de travaux

L’amortissement de ton bien sera à déduire également :

Il représentera souvent une somme conséquente. Si ton bien vaut 200 000€, ton expert-comptable t’indiquera le nombre d’années sur lequel ton bien sera amorti. Si 20 ans, l’amortissement de ton bien sera égal à 200 000€ / 20, soit 10 000€.

Cette somme viendra s’additionner à toutes les charges déductibles.

📝 Exemple : tu as reçu 10 000€ de loyers en 2022. Tes charges déductibles sont de 2 000€ et l’ amortissement est de 9 000€. Le calcul détaillé :

10 000€ - 2 000€ - 9 000€ = -1 000€. Ton solde est négatif, tu ne paieras pas d’impôts. Si positif, le solde sera taxé à hauteur de ton TMI + 17,2%.

A signaler, tu ne peux pas changer tous les ans de régime. Tu dois sélectionner l’un des deux et y rester pendant un nombre d’années minimum.

3/ Les choix à faire

Avant de te lancer dans l’immobilier locatif, tu devras faire des choix entre plusieurs options :

Une location nue ou meublée ?

Le meublé à ma faveur actuellement grâce à l’avantage fiscal conséquent qui est possible, même s’il faut garder en tête :

Le meublé a plus de contraintes et est plus coûteux. Il existe des dispositifs fiscaux dans le cadre d’une location nue mais qui restent moins avantageux.

Si location meublée, quel régime ? micro-BIC vs réel ?

Le réel à ma faveur si tu as une somme déductible (charges + amortissement) qui représente plus de 50% des loyers CC perçus. Si non, le micro-BIC est la meilleure option.

Dernier choix, le faire seul ou via un professionnel ?

Si tu décides d’y aller solo, il te faudra du temps : chercher un bien, t’occuper de toutes les démarches, le mettre en location, régler tous les petits ou grands tracas liés à la gestion d’une location.

A contrario, des professionnels peuvent te proposer des offres packagées qui te permettront d’éviter beaucoup de ces tracas. Mais cela a un prix, évidemment. Informe toi sur les frais (visibles et cachés).

Un professionnel aura accès à une offre plus large notamment dans les résidences seniors, résidences étudiantes, d’affaires etc. Il y un avantage concernant la TVA mais c’est très spécifique et je préfère laisser de côté, à des fins de simplification du discours.

Tu as désormais l’essentiel de ce qu’il faut pour faire un choix raisonné et éclairé. N’oublie pas, le plus important est de sélectionner la solution qui correspond le mieux à ta situation et à tes objectifs. Tu peux faire appel à un (bon) conseiller pour t’aider / te guider.

La météo des marchés 🌪️

Les marchés ont globalement terminé dans le vert la semaine dernière.

Les actions chinoises et le🛢️sortent du lot ! Cependant, les doutes sont toujours présents sur les valeurs bancaires avec le cas Deutsche Bank. Affaire à suivre 🍿

Sources : investing.com (indices en devises locales) - cryptorank.io ($) ; 
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

C’est tout pour cette 7ème édition de Fathi t’explique. Je te donne rdv pour la prochaine édition dans 15 jours.

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Fathi 🤍

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