💶 Payer moins d'impôts grâce à l'immo, c'est possible ?

Apr 26, 2023

Hello à toi et bienvenue dans cette 9ème édition de Fathi t’explique !

Il est l’heure. Celle de faire ta déclaration de revenus et à la clé savoir si tu dois encore de l’argent à l’Etat …

Personnellement, ce n’est pas une partie de plaisir mais on y est bien obligé ! La bonne nouvelle est qu’il existe des solutions pour réduire ta facture.

Je te propose d’en découvrir une aujourd’hui : le déficit foncier. Le principe est de profiter de la rénovation d’un bien locatif pour faire baisser tes impôts.

Comment et jusqu’à quel niveau, je te dis tout dans cette édition :

C’est quoi le déficit foncier ?
L’exemple qui rend tout plus clair
Est-ce que c’est fait pour toi ?

⏳ Temps de lecture : 3 min

1/ C’est quoi exactement ? ⚙️

Etre en situation de déficit signifie que les loyers perçus ne couvrent pas toutes les charges liées à ta location. Tu te retrouves avec un bien qui te coûte plus qu’il ne te rapporte.

C’est pas bon signe ça normalement … sauf si c’est voulu !

Ce qui “dépasse” va pouvoir être déduit de ton revenu global et de facto faire baisser le montant de tes impôts. Ne t’en fais pas, il y a un exemple clair un peu plus bas, mais avant cela, je te liste les conditions nécessaires pour en profiter.

Les conditions

La location doit se faire dans le cadre d’un bien non meublé (désolé pour tous ceux qui font du L.M.N.P → ça reste un excellent dispositif)
Les revenus locatifs doivent être déclarés au régime réel*
La location doit se faire sur une durée min de 3 ans
Le montant déductible est fixé à 10 700€ max par an.

Toutes les dépenses sont-elles déductibles ?

Pas toutes, mais un grand nombre
Celles relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation
Pas celles liées à la construction et l’agrandissement.

*Le régime réel consiste à déduire de tes loyers certaines dépenses : 
-les frais de gestion 
-les primes d'assurances loyers impayés 
-les dépenses pour les réparations et d'entretien, d'amélioration
-les diagnostics 
-les intérêts d'emprunt 
-les provisions pour charges de copropriété 
-certains impôts comme la taxe foncière

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2/ Allez, c’est parti pour l’exemple 👨🏻‍🏫

Partons sur l’exemple d’un couple qui s’est endetté pour acheter un bien ancien, dans l’idée de le louer.

Le couple gagne bien sa vie (70 000€ de salaire). Leur TMI est de 30%.

Ils devraient percevoir 10 000€ de loyers (hors charges), dits revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt sont de 2 800€ / an et les charges de 2 300€ / an.

Ils ont le choix d’effectuer des travaux de rénovation afin d’améliorer l’état du bien, mais ils hésitent fortement car la facture de l’artisan est salée : 35 000€.

Ils souhaitent simuler le montant d’impôts à payer selon les 2 cas.

Option 1 : ils ont la flemme et choisissent de ne pas effectuer les travaux

Il faut calculer l’impôt sur les salaires et celui sur les revenus fonciers.

L’impôt sur salaires : 8 187€** (le calcul est plus bas)

Pour l’activité de location, on prend les loyers perçus auxquels on enlève les charges réelles (2 800 + 2300 soit 5 100€).

10 000 - 5 100 = 4 900€

Les revenus fonciers sont imposés à hauteur de 47,2% (TMI + 17,2%).

4 900 x 47,2% = 2 313€

→ Total à payer = 8 187 + 2 313 = 10 500€. Ouch, ça fait mal 🤕

**L'impôt sur salaire fonctionne par tranche (ici pour un couple):

Jusqu'à 21 554 € : 0 %
De 21 555 € à 54 956 € : 33 402 € × 11 % = 3 674,22 €
De 54 957 € à 70 000 € : 15 044 € × 30 % = 4 513,20 €

Total de l'impôt sur salaires = 8 187€

Option 2 : ils se chauffent pour faire les travaux

En plus des charges réelles, on va également déduire les frais de rénovation.

10 000 - 5 100 - 35 000 = -30 100€

Le résultat est négatif, on est donc en situation de déficit. Il s‘élève à 30 100€. Le couple ne pourra pas déduire autant car le plafond est fixé à 10 700€ max par an.

Le revenu global imposable tombe à 59 300€ (70 000 - 10 700).

→ Total à payer après déficit → 4 977€

Avec l’intégration du coût des travaux, les revenus fonciers sont totalement effacés. Adopter le déficit foncier a permis au couple d’économiser près de 5 523€ d’impôts (10 500 - 4 977). C’est considérable 🤯

Quid du reste du déficit foncier ? Il est perdu ? 
Non. Tu vas pouvoir l'utiliser les années suivantes (10 ans max) pour réduire de nouveau ton revenu global.

3/ Est-ce que c’est fait pour toi ? 🎯

La première chose que tu dois garder en tête est qu’on utilise pas le déficit foncier dans le seul but de payer moins d’impôts.

Si tu souhaites rénover ton bien, le mettre aux normes DPE (et éviter d’être considéré comme passoire thermique), le déficit foncier peut être très utile.

Il y a un double avantage : augmenter la valeur de ton bien en le rénovant et payer moins d’impôts.

Il faut aussi que tu aies les liquidités nécessaires pour effectuer les travaux, avec un bon artisan que tu devras aussi gérer. Parfois, même souvent, les travaux prennent plus de temps que prévu. A intégrer dans ta réflexion …

Pour aller plus loin : il existe des SCPI de déficit foncier qui te permettront d'utiliser le dispositif mais sans les tracas habituels de l'immo (gestion des locataires par exemple). Il existe aussi le déficit foncier pour les monuments historiques. Dans ce cas, la déduction des revenus n'est pas limitée à 10 700€.

Plus récemment, la loi de finances rectificative de 2022 prévoit un doublement du plafond du déficit foncier à partir du 1er janvier 2023, de 10 700 à 21 400 €, afin d’encourager les rénovations énergétiques des biens en location. L'option est réservée aux bailleurs qui se lancent dans des travaux de rénovation énergétique afin de faire passer leur logement de la classe E, F ou G à la classe A,B,C ou D. Source : legimetrie.fr

En résumé :

Le déficit foncier concerne les biens loués en non meublé, au régime réel
Tes charges (travaux compris) doivent être supérieures aux loyers perçus
Le dispositif est utile lorsque tu dois / veux rénover ton bien
Tu peux déduire jusque 10 700€ / an de ton revenu global
Fais appel à un (bon) conseiller pour te guider

C’est tout pour cette 9ème édition de Fathi t’explique. Je te donne rdv pour la prochaine édition dans 15 jours.

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Fathi 🤍

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