🏚️ Immo : les DPE merd*ques, c'est fini !
Suis le guide.
Hello à tous, c’est la 24ème édition de Fathi t’explique !
L’immobilier c’est compliqué en ce moment, c’est le moins qu’on puisse dire… Obtenir un crédit est devenu difficile en plus d’être très cher (taux à 5%). A cela on rajoute une réglementation qui se durcie d’année en année.
Celle dont tout le monde parle, c’est celle du diagnostic de performance énergétique (DPE). Il détermine si ton bien est une passoire thermique ou pas !
Si oui, l’impact va se faire sentir. Imagine devoir baisser de 20 à 30% ton prix si tu te décides à vendre. Si tu le loues, les biens classés en G seront interdits à la location dès 2025 et les F dès 2028.
Pour le DPE comme au foot, le plus important, c’est les 3 points :
Les règles
Les solutions
Les aides
⏳ Temps de lecture : 5 min
NB : Cette édition intéressera ceux qui…
veulent acheter pour louer ;
veulent estimer le prix des rénovations ;
pensent à vendre prochainement leurs biens ;
Ceux qui veulent faire des économies (à long terme).
Concrètement, le DPE consiste à calculer l'énergie qui est nécessaire par an pour répondre aux besoins du ménage.
A chaque note (allant de A à G) correspond un certain niveau de KwhEP (encore un terme pour rendre le tout encore plus incompréhensible). Ça correspond au kilowattheure en énergie primaire.
Sache que 2,58 KwhEP = 1 Kwh et que 1 Kwh = 0,22€
On prend l’exemple d’un 40m2 noté F et qui utilise 375 KwhEP par an, par m2.
375 KwhEP = 145 Kwh soit 32€ à l’année par m2. On multiplie le tout par le nombre de m2 : 32€ x 40 = 1 280€ / an. Soit une facture mensuelle de 107€.
Les règles de calcul :
Le calcul se base sur une température intérieure de 18°C le jour et 16°C la nuit.
Le calcul se base sur une occupation moyenne du logement de 16 heures par jour en semaine et en continu le week-end (deux semaines sont retirées en été et une semaine en hiver pour tenir compte des vacances).
L’énergie nécessaire à la production d’eau chaude est calculée en fonction de la surface habitable et du nombre d’occupants du logement.
Ce que regarde le diagnostiqueur :
Les murs, le plancher et le plafond : de quels matériaux sont-ils constitués ?sont-ils isolés ? Si oui, s’agit-il d’une isolation par l’intérieur ou par l’extérieur, et sur quelle épaisseur ?
les fenêtres : est-ce du simple, double ou triple vitrage ? de quel matériau sont-elles constituées (Aluminium, bois) ? s’il y a des rupteurs de pont thermique ?
les portes : quelle est leur taille ? De quel matériau sont-elles constituées ?
le système de chauffage : quelle est la source d’énergie du chauffage (électricité, gaz, fioul, etc.) ? Quelles sont les équipements mis en œuvre pour le chauffage ? Permettent-ils de bien réguler les dépenses d’énergie ? son année d'installation ?
les équipements d’alimentation en eau chaude sanitaire ;
la méthode de ventilation : s’agit-il d’une ventilation naturelle ? D’une VMC ? Si oui, de quel type de VMC ?
L’orientation est importante :
Les murs, les plafonds, le plancher donnent-ils sur l’extérieur (c’est le pire), un local chauffé (c’est le best), les parties communes, une cave ou un grenier.
Si tu es à un étage intermédiaire, ton plancher et ton plafond n’auront que peu d’impact sur ton DPE. Les murs qui donnent sur le couloir ou qui sont mitoyens sont des points positifs également.
Tu as déjà effectué un premier diagnostic :
Une fois ton DPE édité, tu recevras le diagnostic complet. C’est une mine d’informations, même s'il parait, à première vue, complexe. Il ne l’est pas.
Chapeau au ministère de l’écologie d’avoir mis en place un site dédié à la bonne compréhension du diagnostic. Franchement, j’applaudis, c’est par ici.
Ne t’arrête pas à un seul diagnostic (même s’ils ne sont pas gratuits ~150€ min). 2 diagnostiqueurs ne te donneront pas forcement la même note (si différence, prend la meilleure…).
Si ce n’est pas le cas :
Il faut absolument préparer la visite : prévois l’accès à toutes les salles, les combles et rassemble les factures des différents appareils.
C’est encore mieux si tu connais les matériaux dont sont constitués les murs, le plafond, les fenêtres et la porte. Mène une petite enquête auprès du voisinage en amont si tu n’es pas sûr (ou si tu as la flemme de le faire).
Partage cette édition à tous ceux qui veulent améliorer leur DPE 😅
Pour identifier les points d’amélioration, garde en tête que :
25% à 30 % des pertes énergétiques s’opèrent par la toiture / plafond ;
20% à 25 % par les murs ;
10% à 15 % fenêtres et baies-vitrées ;
7 à 10 % de pertes pour les planchers bas (non traité dans cette édition).
Si ton bien est situé au dernier étage ou en maison, l’isolation des combles est ultra importante. Si elles ne le sont pas, tu devras batailler avec la copro en AG. Pas facile de convaincre l’ensemble des copropriétaires d’effectuer des améliorations qui ne les impactent pas.
Dans un appartement situé à un étage intermédiaire, il est logique de se concentrer en priorité sur les murs et l’isolation des fenêtres. Pas de chance si tu es en maison, tu dois t’attaquer à tous les fronts !
Isolation du plafond :
Le premier reflexe est de comprendre qu’il existe 2 natures de plafond :
Le plafond droit, c'est-à-dire un plafond entre deux étages (entre la cave et le rez-de-chaussée, entre le premier et le deuxième étage...)
Le plafond rampant, c'est-à-dire situé sous le toit.
En fonction des caractéristiques de ton ou tes plafonds, l'artisan peut réaliser un plafond collé, avec un isolant mince qui recouvre directement le plafond existant. Il peut aussi poser un faux plafond, ou plafond suspendu, avec un isolant plus épais selon la place disponible.
Le choix de l'isolant se fait en fonction du type de plafond à isoler :
Pour les plafonds collés, le choix se portera plus vers isolant mince et rigide tel que les dalles de PVC et de polystyrène, ou les rouleaux de liège, d'aluminium ou de polyuréthane. Ces isolants sont dits "minces".
Pour les plafonds suspendus et les faux-plafonds laissant un espace vide entre le plafond et eux (appelé plénum), il est préférable de choisir un ou plusieurs isolants épais tels que les laines minérales (roche, verre, perlite,...) et végétales (lin, bois, chanvre, ouate de cellulose,...) qui doivent au préalable être ignifugées et traitées contre l'humidité.
🔎 Source : https://www.calculeo.fr/eco-travaux/isolation-thermique/l-isolation-thermique-du-plafondIsolation des murs :
1ère option : isoler par l’extérieur. Avec cette option, on ne perd pas des m2 chez soi et ça permet de fortement limiter les ponts thermiques.
Malheureusement, ce n’est pas une possibilité pour beaucoup notamment ceux en copropriété / appartement. Il faudra l’accord de la copro voire de la ville afin de pouvoir engager les travaux. On imagine mal un bâtiment haussmannien recouvert d’une couche d’isolant.
2ème option : l’isolation par l’intérieur. Tu en as besoin si les murs de ton bien sont froids en hiver malgré le chauffage (effet paroi froide). Il existe 3 techniques plus ou mois efficace en termes de performance thermique :
🔎 Source : https://www.leroymerlin.fr/produits/materiaux/isolation/isolation-des-murs-par-interieur/Pour l’isolation intérieur de ton mur, l’épaisseur idéale d’un matériau se situe généralement entre 12 cm et 18 cm. L’épaisseur est étroitement associée à la résistance thermique R de l’isolant. Plus la valeur R est élevée, plus le matériau est performant. De même, plus le matériau est épais, plus R est important.
🔎 Source : https://www.hellowatt.fr/isolation/isolation-murs/epaisseur-isolation-mur-interieurPour résumer simplement, plus ton isolant est épais :
plus il est efficace ;
plus il te coûte cher ;
plus il te fait perdre de l’espace.
Système de chauffage :
Pars du fait que ça ne sert a rien d’avoir un système de chauffage performant si l’isolation de ton bien est mauvaise. Si tu as franchi cette 1ère étape, sache que tous les systèmes de chauffage ne se valent pas :
Le pire :
C’est le chauffage au fioul suivi de près par les convecteurs électriques (plus connu sous le nom de grille pain). Pour moi les 2 sont à bannir…
Le niveau intermédiaire :
On retrouve le radiateur à inertie. Il diffuse sa chaleur par rayonnement en exploitant la capacité d’inertie d’un matériau liquide ou solide. Ce mode de diffusion permet ainsi de chauffer les occupants d’une pièce directement ou, même une fois éteint, au travers d’objets qui distribuent le rayonnement de chaleur reçu dans toute la pièce. S’il est programmable, c’est encore mieux !
La chaudière au gaz : plus elle est vieille, moins c’est bon ! Il faudra investir dans une chaudière à haute performance énergétique. Les nouveaux modèles consomment en moyenne 20% de moins que les chaudières gaz classiques grâce au fait de récupérer la chaleur contenue dans les fumées de combustion. Celles qui sont équipées d’un système de régulation permettent d’être encore plus efficient.
🔎 Quel choix entre électrique et gaz ? Il sera toujours plus couteux de restaurer un système au gaz plutôt qu’un système électrique… (à bon entendeur). Le meilleur :
Ce sont les pompes à chaleur, encore mieux quand elles sont réversibles (chauffage en hiver, clim en été). Cependant, elles très chères à l’installation (+10 k€) et ne sont pas acceptées dans toutes les copropriétés. Il faudra se battre en AG pour obtenir l’accord.
Les fenêtres et baies vitrées :
1ère option - tu gardes tes anciennes fenêtres mais il faudra que tu ajoutes :
Des joints de calfeutrage
le joint adhésif en mousse, facile à appliquer sous forme d’autocollant. A changer tous les deux ans.
le joint métallique : le joint métallique a l’avantage d’être solide, résistant et inoxydable. Il est facile à installer.
Le joint en silicone : il se pose directement sur la feuillure de la fenêtre.
Les films de survitrage
Économique et simple à poser, il permet une meilleure protection contre la chaleur, les rayons ultraviolets et le froid.
2ème option : tu changes tes fenêtres (c’est mieux que les options du dessus) :
Le double vitrage qui se compose de deux vitres, généralement espacées de 16 mm. L’espace entre les parois vitrées est rempli de gaz isolant (l’argon).
Le triple vitrage à une capacité d’isolation plus importante. Mais attention aux coûts qui peuvent exploser.
Double ou triple, sache que ça coute (bonbon) ! Au delà du prix du matériel, c’est le prix de la main d’œuvre qui fait vite grimper la facture !
🔎 Source : https://www.laprimeenergie.fr/les-travaux/la-fenetre/isolation-fenetre-ancienneUn dernier tips pour la route !
La mise en place de VMC double flux (Ventilation Mécanique Contrôlée) au plafond ou en haut des murs. Une VMC permet de renouveler l'air intérieur.
Pourquoi c’est important ? elle aspire l’air humide. Il est toujours plus difficile de chauffer une pièce qui est humide ! Plus tu renouvelles ton air, plus il est facile de chauffer. On retrouve les VMC souvent dans la salle de bain et la cuisine.
Il existe une ribambelle d’aide mises en place par différents organismes. C’est le meilleur moyen de faire baisser la note. Je pense que l’opération 0 n’est pas possible.
Ceci dit, il se murmure dans les couloirs que ces aides sont souvent très faibles et même quand tu y as droit, le parcours pour y accéder, relève de celui d’un vrai combattant… !
MaPrimeRénov’ est proposée par l’Anah, et concerne tous les logements construits depuis plus de 15 ans. Elle propose des aides avantageuses pour des travaux de rénovation, dont les montants varient selon l’adresse du logement, les niveaux de revenus et la composition du ménage.
MaPrimeRénov’ Sérénité s’adresse aux ménages aux revenus très modestes (bleus) et modestes (bleu) souhaitant réaliser une rénovation énergétique globale de leur logement. L’aide peut prendre en charge 50 % des frais de travaux pour les ménages très modestes (pour un montant maximal de 17 500 €), et 35 % pour les ménages modestes (pour un montant maximal de 12 250 €). En revanche, les travaux doivent permettre de réaliser au moins 35 % d’économie d’énergie.
Les primes CEE (certificat d’économie d’énergie) sont distribuées par les fournisseurs d’énergie eux-mêmes, et permettent également de financer des travaux de rénovation énergétique. Le montant varie là encore selon le niveau de revenus (dans le cas des primes Coup de pouce), l’adresse du logement, le type de travaux prévus, etc.
L’éco-PTZ est un prêt à taux zéro accordé sans aucun intérêt d’emprunt, et peut atteindre 50 000 € pour compléter le financement de travaux de rénovation. Il est remboursable sur 20 ans et se cumule avec toutes les aides.
Le chèque énergie s’adresse aux ménages modestes et très modestes et permet soit de régler des factures d’énergie, soit de financer des travaux de rénovation. Le montant est compris entre 48 et 277 €.
La TVA réduite à 5,5 % est appliquée par les professionnels dans le cadre de travaux de rénovation et ce taux s’applique aussi bien sur le matériel que la main d’œuvre.
🔎 Source : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/renovation-energetique/ameliorer-score-dpe-de-logement-article-16694.htmlAvant de conclure, je te rappelle qu’il faut faire appel à un (bon) artisan pour effectuer tous ces travaux. Si j’étais toi, je demanderai non pas un mais bien plusieurs devis, vive la concurrence. Le moins cher n’est pas forcement le bon choix.
C’est tout pour cette 24ème édition de Fathi t’explique. Je te donne rdv pour la prochaine édition dans 15 jours.
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Fathi 🤍
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Super guide pour un mec pas du tout manuel comme moi ahah