🏠 Immo : le pire est-il devant ou derrière nous?
Interview spéciale d'Olivier Lendrevie !
Hello à toi, c’est la 28ème édition de Fathi t’explique !
Une nouvelle édition différente de toutes les autres dans la mesure où je donne la parole à une figure reconnue du monde de l’immobilier. Cet expert c’est Olivier Lendrevie.
Olivier est le fondateur de MoneySmart, sa newsletter dédiée à l’actualité économique et financière. Auparavant, il a été DGA de la BRED puis à la tête de CAPFI. Pour finir de te convaincre, il est enseignant à HEC et chroniqueur sur BFM.
Il nous donne un éclairage sur le marché actuel de l’immobilier en répondant à 4 questions rédigées par mes soins :
Le pire de l’immo est-il devant ou derrière nous ?
Les prix vont-ils continuer de baisser ?
Baisse des taux d’emprunt : jusqu’à quel niveau ?
La profession doit-elle se réinventer ?
⏳ Temps de lecture : 5 min
Il y a différentes façons de définir le « pire », selon l’angle de vue et la profession de chacun. Si l’on parle des flux mensuels de transactions immobilières, je pense que l’on approche du point bas et que la situation devrait se stabiliser dans les mois qui viennent, voire rebondir modérément au 2ème semestre.
Les premiers signes de ce ralentissement sont apparus au 2ème trimestre 2022. Ce laps de temps de 2 ans pour « toucher le fond » correspond aussi à ce que l’on avait observé pendant la crise de 2008-2009.
En revanche, si l’on aborde la question sous l’angle de la capacité des Français à trouver un logement adapté à leurs besoins (que ce soit à l’acquisition ou à la location), la situation va continuer à se dégrader pendant encore 3 ans, voire plus.
L’inflation, la rareté du foncier, la surenchère de normes mais aussi le subventionnement toujours plus lourd du secteur HLM par le logement privé ont mis les promoteurs dans une situation où ils ne savent plus produire des logements à un prix que les Français peuvent s’offrir.
Il faut remonter en 1999 pour trouver des chiffres de mises en chantier aussi calamiteux et nous n’étions pas alors 68 millions de Français. Et les chantiers qui ne se lancent pas aujourd’hui sont les logements qui nous manqueront demain.
Oui, je pense que la correction des prix a encore du chemin à faire, sans drame. Elle a tout juste débuté sur le pourtour méditerranéen et n’a pas même commencé dans une ville comme Nice ou dans de nombreuses zones rurales. Et c’est à Lyon, Nantes, Bordeaux, Lille et Strasbourg qu’elle est la plus vive sur les 6 derniers mois.
Le modèle que j’ai développé montre que, si les taux de crédit revenaient autour de 3%, il faudrait encore un ajustement de 16% pour que les Français retrouvent un pouvoir d’achat immobilier équivalent à celui des années 2015-2020.
Ce chemin se fera par la poursuite de la correction des prix mais aussi par la progression des salaires (4,7% sur les 12 derniers mois).
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C’est la bonne nouvelle de ce début d’année : la baisse des taux est déjà là. Certains réseaux bancaires ont baissé leurs taux de 0,40% depuis le début de l’année, ce qui signifie que l’on repasse sous la barre des 4% sur les offres émises actuellement.
La suite dépendra des nouvelles sur le front de l’inflation. Si les chiffres montrent qu’elle continue de revenir vers la cible des 2%, la baisse des taux de crédit se poursuivra.
L’exercice de prédiction est difficile mais je pense que l’on peut raisonnablement espérer revoir des taux autour de 3% à horizon de la fin d’année ou début 2025.
Je ne crois pas, en revanche, que l’on reverra un jour des taux de crédit à 1%. Ceux-ci étaient la conséquence d’une expérience de petit chimiste monétaire dangereuse dont nous payons maintenant le prix.
Tout changement de régime monétaire nécessite que les acteurs économiques s’y adaptent, en particulier dans les métiers de l’immobilier, qui sont très sensibles à l’environnement de taux.
Nous avons vécu de 2015 à 2021 dans un régime d’abondance qui a naturellement gonflé les rangs de ces professions. Sur la même période, l’argent « facile » du venture capital et du private equity a poussé certains acteurs à se lancer dans des stratégies de croissance sans marges.
Aujourd’hui, ce sont ceux qui reviennent le plus vite aux fondamentaux que sont l’efficience, le service à la clientèle et la rentabilité, qui survivront à cette période.
Et tout étant dans l’urgence qui permet de survivre à ce processus de sélection très darwinien, il ne faut pas pour autant perdre de vue qu’en toile de fond, une révolution technologique est en cours : l’intelligence artificielle transformera chacun de ces métiers dans les années qui viennent.
Elle représente une opportunité formidable pour ceux qui la dompteront et une menace mortelle pour les autres.
Pour aller plus loin dans l’analyse du marché de l’immobilier, je t’invite à consulter l’article qu’Olivier, a publié il y a quelques jours sur sa newsletter :
Le-marche-de-l-immobilier-residentiel-au-bord-de-la-crise-de-nerfs
C’est un must read !
C’est tout pour cette 28ème édition de Fathi t’explique. Je te donne rdv pour la prochaine édition dans 15 jours.
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Fathi 🤍
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