🏘️ Immo : ca y est, c'est le bon moment ?

On regarde dans le détail !

Hello à tous, c’est la 25ème édition de Fathi t’explique !

Les Français sont friands d’immobilier, on le sait tous. Le hic c’est qu’en ce moment, l’immobilier c’est (très) compliqué…

D’un côté, l’immobilier physique est devenu inaccessible pour beaucoup avec des taux d’intérêts très élevés. De l’autre, la SCPI, véhicule de placement immobilier très prisé, est en proie à de grandes incertitudes.

Dans ce marasme, il existe peut-être une opportunité à travers une 3ème option peu connue : celle des foncières cotées ; appelées également « Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées » (SIIC).

Elles sont à la croisée de 2 mondes : celui de l’immobilier et celui de la bourse. Dans cette édition, on plonge ensemble dans le monde des SIIC en 3 points :

• C’est quoi une foncière cotée ?

• Les performances passées

• Les perspectives

⏳ Temps de lecture : 5 min

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Les SIIC sont des sociétés qui ont pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier. Elles investissent les capitaux qu’elles collectent dans l’acquisition ou la construction de biens, pour ensuite les louer. La société doit reverser une bonne partie de ses revenus aux actionnaires sous forme de dividendes.

Les SIIC appartiennent au monde la pierre papier (investissement indirect à l’immobilier) et sont donc proches, dans leur fonctionnement, des SCPI. Elles restent bien différentes du fait qu’elles soient cotées en bourse.

Le tableau comparatif :

Au sein de quelle enveloppe d’investissement peux-tu acheter une SIIC ?

Les SIIC ne sont plus éligibles au PEA (malheureusement). Il reste donc 2 enveloppes possibles :

• L’assurance-vie : c’est plutôt rare d’en retrouver et le choix est très limité

• Le compte-titres ordinaire (CTO) : très commun avec un large choix

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Les 2 formes d’investissement

Dans un CTO, tu retrouveras 2 moyens d’être exposé aux SIIC :

• via du stock picking où tu sélectionnes une ou plusieurs valeurs que tu souhaites acheter. Il en existe des dizaines en Europe et beaucoup plus aux US. Volontairement, je n’indique pas de nom en particulier. Si tu te lances dans cette voie, sois sûr de faire les recherches adéquates.

• via des fonds où c’est un gérant qui va se charger de faire la sélection pour toi. En échange, il se rémunère en prenant un % du capital investi, et ce tous les ans. Des ETFs existent également.

Partage cette édition à tous ceux qui aiment l’immobilier 😅

Les SIIC sont soumises aux mêmes aléas que les actions classiques en bourse. Elles ont énormément souffert en 2008, en 2020 lors du krach covid et plus récemment en 2022.

Cependant à contrario des actions classiques, elles ont beaucoup plus baissé en 2022 avec une chute de près de 40% (vs -10% pour leurs compères). Elle s’est enclenchée dès la mi-2021 et s’est poursuivie jusqu’au Q1 2023.

Depuis, on attend encore une véritable reprise des SIIC en bourse.

Pourquoi une chute aussi marquée ? La remontée des taux !

Une remontée à la fois violente en amplitude mais aussi extrêmement rapide. En moins de 2 ans, les taux directeurs de la BCE sont passés de -0,5% à 4%.

A cela s’ajoute des changements structurels dans la société avec une adoption en masse d’accords de télétravail en entreprise. Les parc immobiliers de bureaux ont doublement été pénalisés. Des loyers légèrement en baisse mais surtout des valorisations des immeubles en fort recul.

L’impact sur les valeurs a été immédiat. 2022 a été une boucherie :

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Une boucherie quelque soit le pays ou le secteur en Europe d’ailleurs :

Cette dégringolade, c’est justement un point de différenciation avec les SCPI. Ces dernières ont connu des baisses limitées et seulement depuis la mi-2023.

Mais Fathi, c’est plutôt pas mal “une baisse limitée” non ?

Personnellement, je l’interprète comme le fait que les SCPI n’ont pas encore bien reflété dans leurs prix, les conséquences de la hausse des taux d’intérêts.

🔎 A retenir : il y a 2 moteurs pour juger de la rentabilité d'une SIIC. Le prix de la valeur mais également le dividende qu'elle verse chaque année. 

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Des valorisations très basses

Avant d’évoquer ce point, garde en tête qu’un niveau de valorisation n’a jamais été un bon indicateur de timing en bourse. Mais cela reste un facteur, parmi d’autres, à regarder pour évaluer l’attractivité d’un investissement.

Une valorisation se calcule ainsi : prix / bénéfice net par action.

🔎 Source : company data, Datastream, UBS, Janus Henderson Investors Analysis, as at 30 September 2023.

Aujourd’hui, les valorisations sont inférieures aux moyennes historiques sur le continent comme au Royaume-Uni. Si l’on entrevoit un retour à la moyenne, cela signifierait que :

• le prix a augmenté (very good news)

• le bénéfice a baissé (very bad news)

La tendance de marché penche vers la première option avec des prix qui ont déjà été fortement impactés. On peut en déduire, sans en être certain (c’est le jeu ma pauvre Lucette) que les cours de bourse pourraient s’orienter à la hausse.

Une probable baisse des taux à venir dès 2024

A mi-octobre, le consensus de marché indiquait une première baisse des taux directeurs de la BCE au cours du 2ème semestre de 2024. Ce serait une excellente nouvelle pour les SIIC. Le plus tôt elle arrive, le mieux c’est.

Tout n’est pas rose non plus

Il existe (et ce sera toujours le cas) des incertitudes concernant les SIIC avec une forte corrélation aux marchés boursiers. Les titres des SIIC sont cotés en bourse et leur évolution dépend de l’évolution générale des marchés financiers et du sentiment global des investisseurs, et pas uniquement des performances financières de la société.

Garde également en tête que l’investissement en actions est considéré comme l’un des placements les plus risqués. Il peut amener à une perte importante, en cas de krach boursier ou de mauvaises performances de la société. La perte peut même être totale en cas de faillite de la société..

🔎 Source : rappels tirés du site placement.meilleurtaux.com

Un petit mot en guise de conclusion ?

CONSEIL : fais appel à un (bon) conseiller en investissement financier pour t’aiguiller dans tes choix mais surtout pour vérifier si ce type d’investissement correspond à tes besoins / objectifs et à ton profil investisseur.

NB : Je me suis concentré sur un prisme européen mais il existe ce même type d’investissement aux US (appelés REITS). A des fins de vulgarisation, j’ai limité les facteurs d’analyse mais si tu veux plus d’infos, commente le post !

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C’est tout pour cette 25ème édition de Fathi t’explique. Je te donne rdv pour la prochaine édition dans 15 jours. Ce sera la dernière de l’année !

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Pose tes questions en commentaire.

Fathi 🤍

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