🏡 C'est (peut-être) le meilleur moment de faire son achat immo ?
Ladies & gentlemen, c’est la 15ème édition de Fathi t’explique !
Aujourd’hui, on va parler d’immobilier. Le secteur souffre actuellement et les plus alarmistes n’hésitent pas à évoquer une future hécatombe. Ceci étant dit, on va déceler le vrai du faux et identifier s’il existe des opportunités.
Au programme de cette édition :
L’état des lieux du marché de l’immo
L’impact sur les prix (national / Paris)
Les opportunités qu’offrent le marché
⏳ Temps de lecture : 5 min
Le nombre de transactions immobilière est clairement en baisse. Les pros du secteur indiquent que la baisse pourrait atteindre les 15-20% (vs 2022). La FNAIM prévoit 950 000 transactions “seulement” à fin 2023.
Alarmant ? Peut-être pas. On peut se dire que le pic atteint en 2021 (1,2m de transactions) était un excès, une anomalie et non pas un marché “normal”.
Le nombre de prêts accordés est en chute vertigineuse : -41% sur 1 an. La limite du taux d’usure et les dépassements du taux d’endettement y sont pour beaucoup.
Clairement, les banques n’ont pas joué le jeu en fermant les vannes du crédit. Stat intéressante, les primo-accédants ne représentent qu’1/3 des refus (source : PAP).
Les taux d’intérêts n’ont pas cessé d’augmenter depuis début 2022. On atteint aujourd’hui les 4% pour un prêt sur 25 ans, avec un taux max observé à + de 5%.
Tout juste, mais sûrement pas encore assez. Au niveau national, on observe un léger recul des prix de 1,3% (dans l’ancien), 2% (dans le neuf) depuis le pic observé à l’automne 2022.
Pour les plus pessimistes, les prix pourraient flancher de 20% (je n’y adhère pas).
Paris est une des grandes villes les plus impactées. En l’espace d’un 1 an, on observe une baisse des prix de 4% dans l’ancien.
Qu’est-ce qui explique une baisse aussi faible ?
La loi de l’Offre et la Demande stipule que si la demande baisse, le prix devrait suivre le même chemin. A condition que les vendeurs (l’Offre) accepte ce schéma. On peut penser que beaucoup d’entre eux ne veulent pas vendre, ce qui maintient les prix / limite le recul des prix.
Les baisses de prix sont plus visibles dans les grandes métropoles. C’est peut-être le signe que les prix avaient atteint des niveaux exagérés dans ces zones.
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Toutes ces mauvaises nouvelles feront peut-être des heureux : les acheteurs.
Pendant de nombreuses années, les vendeurs avaient le choix et pouvaient sélectionner le dossier gagnant. C’est moins le cas aujourd’hui.
Autre point fort pour les acheteurs, la réglementation sur les normes DPE. Tous les biens en vente doivent être classifiés en fonction de leurs consommations énergétiques. Ceux qui obtiennent la note de G ou F sont considérés comme passoire thermique.
Ces biens mal isolés seront interdits à la location progressivement en 2025 et 2028. Les propriétaires devront effectuer des travaux, parfois couteux. S’ils ne peuvent pas, l’acheteur aura un argument de plus pour faire réduire la note.
In fine, être du côté acheteur est une vraie opportunité aujourd’hui pour :
Ceux qui ont des liquidités pour un apport conséquent et qui ont un bon dossier pour pouvoir emprunter le reliquat (pas simple mais possible)
Mais surtout : ceux qui sont bons en négociation (faire comprendre au vendeur que les prix peuvent encore baisser et qu’il ne faut pas tarder, que tu es peut-être le seul dossier solvable qu’il recevra, lui rappeler les travaux éventuels liés aux normes DPE etc..). Si une annonce traine depuis des semaines sur une plateforme, il y a peut-être un coup à jouer.
L’investissement locatif a tout son sens pour moi. La demande de bien à louer continue d’augmenter. Et dans le même temps, l’offre se réduit. En Île-de-France, comme à Montpellier la tension locative y est très forte !
NB : Les taux d’intérêts élevés ne sont pas forcement une mauvaise nouvelle pour les investisseurs locatifs. Je le rappelle, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus générés (en régime réel).
⚠️ Points de vigilance : vérifie en amont de ton achat le coût des travaux de remise aux normes DPE et s’il existe un plafonnement des loyers dans la ville.
C’est tout pour cette 15ème édition de Fathi t’explique. Je te donne rdv pour la prochaine édition dans 15 jours.
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Fathi 🤍
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